“新白衣骑士”美的置业：去年归母净利降13%，握183亿现金、17亿接盘13个项目

地产圈的“新白衣骑士”美的置业（03990.HK）交出2021年“成绩单”，与许多房企一样，在地产利润稀薄的当下，美的置业总营收实现增长超40%的同时，归母净利润却同比降超13%，系2016年以来首次同比下降、首现“增收不增利”现象。

  虽然利润端有所承压，但美的置业2021年的销售额稳定增长，全年销售排名位于2021年克尔瑞全口径销售额排行榜的28名，较2020年提升5名，首次进入TOP30。

  这家已立业18年的广州老牌房企因近半年来陆续接手出险房企项目而“出圈”，截止2021年末，美的置业账面上的非限制现金及现金等价物约183.31亿元；加权平均融资成本仅4.82%。

  今年3月，美的置业又成功发行15亿元中期票据，成为2022年首家成功发行中票的民营房企。此外，截止目前，年内美的置业累计获得各银行包括并购贷额度在内的授信额度已达650亿元。

  归母净利现2016年以来首次同比下降

  伴随着地产周期下行和行业利润普遍承压，“增收不增利”的现象在上市房企身上已十分普遍。

  对于美的置业来说，这却是其近5年来以来首次出现“增收不增利”。2021年，在房地产业务结转收入增加的带动下，全年实现总营收737.03亿元，同比增长40.43%。

  拉长时间线来计算，2016年-2021年，美的置业总营收的复合年增长率达到35.34%。

  同期，美的置业归母净利润却仅为37.44亿元，同比减少13.47%，系近5年来首次同比下滑。

  同样拉长时间线来看，自2016年以来，美的置业归母净利的同比增幅已逐年放缓，从89.84%的高位，到2020年时已仅为0.49%。

  毛利率指标的表现，或更能说明美的置业利润端承压，2021年为18.31%，同比下降3.9个百分点；创下2016年以来的新低，且首次跌破20%以下。

  

  数据来源：美的置业2021年业绩公告

  美的置业并未在财报中解释公司归母净利下降的原因，若从财务制表来拆解，其中一大因素或与其近年来高溢价拿地所导致的销售成本大增相关。

  2016年-2021年，美的置业销售成本由92.63亿元增至602.08亿元，6年时间翻6.49倍；2021年，该指标的同比增幅为47.47%，远超同期总营收的同比增幅。

  具体到销售成本中的土地成本与资本化利息开支上升则尤为明显，从2017年的119.38亿元一路走高至2021年的580.15亿元，5年时间翻4.85倍。

  在销售成本的涨幅远超总营收增幅的作用下，2021年美的置业最终净利润为53.03亿元，同比2020年的48.25亿元，仅同比增长9.9%；同样不及总营收的增幅。

  

  美的置业2016年-2021年非控股权益应占净利润概况，制表：搜狐财经

  另一因素则是在这53.03亿元的净利润中，除了上市公司分走的37.44亿元之外，余下的15.59亿元均被少数股东分走了。

  同比2020年少数股东分走的4.99亿元，2021年同比翻了3.12倍；与同期归母净利润降13.47%形成鲜明对比。

  事实上，2018年时，美的置业的少数股东净利润仅为7687.20万元；到了最新的2021年，便达到15.59亿元，即4年翻20.28倍。

  与之相应的，2018年时，美的置业少数股东净利润占净利润总额的比重仅2.33%；到了2021年已达29.39%。

  由此可见，美的置业的净利在2021年明显地流向了少数股东手中。

  

  美的置业2016年-2021年非控股权益概况，制表：搜狐财经

  少数股东权益的变动也可证明这一点，2021年，该指标的同比增幅达到33.85%，远高于同期归母股东权益6.54%的同比增幅。

  这样的情况已持续4年，在2018年后，美的置业归母股东权益的同比增速便逐年放缓，从58.65%的高位降到如今的6.54%。

  最新的2021年，少数股东权益占总权益的比重已达50.82%；而2018年时，仅为31.49%。

  “已收购13个项目股权，总代价17亿元”

  “上市公司小股东跟大股东一样都是上市公司股东，只是持股数量存在不同。一般来收，少数股东净利润和权益的增加或说明企业合作项目的增多。”一位房企内部人士向搜狐财经指出。

  美的置业近年来披露的数据也可证明这一点，截止2021年末，公司在61个城市开展354个物业开发项目，其中通过合营企业及联营企业参与的为113个，即合作开发项目占比31.92%。

  此前的2020年，美的置业新增的60个项目里，只有12个项目的权益占比是100%；2021年上半年新增的23个项目，仅9个是持有100%权益。

  合作开发模式在地产圈已十分常见，只是该模式利弊都十分分明，在能帮助合作企业合作共赢、迅速做大规模的同时，也意味着风险共担的游戏规则。

  作为地产圈的老牌房企，美的置业2004年起家于广州顺德。此后五年都未走出珠三角，直到2010年才开启全国化布局之路。2018年10月，才登陆港交所成功上市。

  今年以来，美的置业因逆市“接盘”了多个房产项目股权，在收并购市场异军突起，让外界为其冠上隐形“白武士”、“新白衣骑士”的帽子。

  这些被“接盘”的项目中，其中便有美的置业参股的合作开发项目；合作伙伴包括花样年控股(01777.HK)、雅居乐集团(03383.HK)、正荣地产(HK:06158)、金科股份(000656.SZ)等房企（点击查看往期报道：“新白衣骑士”美的置业再出手）。

  “美的置业此轮的收并购有个很明显的特点，即交易对手为出险房企，或者资金紧张面临刚性兑付的企业。从这个角度来说，迅速进行风险切割、保障项目的正常运行或是促使其接盘的一大因素，毕竟也是自己参与的合作开发项目，纾困同业这些或是次要的。”一位观察人士向搜狐财经表示。

  在3月28日举行的2021年业绩交流会上，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐也解释了公司的收并购逻辑。

  他表示，从2021年第四季度至今，美的置业已收购了13个项目的股权，均为合作开发的项目，目的是为了项目能够顺利推进。

  按照他的说法，美的置业在收并购时也会根据彼时的市况，来衡量所要收购的股权的价值和未来的回报。

  “基本都是打折收购的，这13个项目的总交易净对价为17亿。但由于把项目存量资金盘活及借助并购贷，在最终交易时对公司的资金占用约4.8亿元。”他称，原来项目是共管状态，收购后美的置业100%持股，可以把项目的存量资金盘活。收购之后的项目，无论是售价还是去化速度都有了很大提升。

  提高拿地权益比，谨慎选择合作对象

  谈及未来的收并购标准，郝恒乐称，“有良好的投资回报才会选择去收购。”

  谈及收并购的资金来源，他表示，“收购对集团资金占用不会太多，未来仍会考虑通过并购贷解决并购资金。”

  作为首批获批并购贷额度的民营房企，搜狐财经不完全统计发现，截止目前，年内美的置业累计已获各银行并购贷额度370亿元；包括并购贷额度在内的授信额度已达650亿元。

  其中包括，3月4日获得招商银行各60亿元并购融资+按揭专项额度；3月9日获交通银行广东省分行地产并购专项融资额度90亿元；3月21日获建设银行广东省分行并购专项额度100亿元在内的220亿元授信额度。

  最近的3月25日，美的置业又获中国农业银行220亿元专项资金合作协议，其中的120亿元专门用于地产并购及保障性租赁住房业务。

  从财报来看，截止2021年末，美的置业账面上的现金及现金等价物为262.89亿元，剔除受限制存款及现金79.08亿元之后，为183.81亿元；尚未动用的银行授信额度为1001.25亿元。

  业绩发布会上，美的置业执行董事兼首席财务官林戈介绍，“2021年度，公司有息负债563亿元，较2020年末下降4%，其中一年内到期的有息负债153亿元。”

  他表示，“在有息负债的结构里面，银行占比是61%，占大头。公司的直融发债是19%，还有将近20%是其它的产品。债务的久期方面，一年内到期的债务27%，剩下的都是两年以上的债务。”

  对于外界最为关注的“三道红线”指标，截至2021年年末，美的置业的净负债率为46.3%，现金短债为1.71；仅有扣除预收款后的资产负债率为72.1%，未达标监管要求。

  对此，美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉称，“预计2022年三条红线全部转绿。”

  背靠美的集团，美的置业的融资成本在民营房企中一直以来都比较低。截至2021年12月31日，加权平均融资成本为4.82%；较2021年中期的4.92%再进一步下降。

  谈及未来的发展，郝恒乐认为，“目前房地产竞争格局发生颠覆性的变化，行业也正在快速出清，未来房地产行业的参与者与玩家会越来越少，能够留下来的无论是国企还是信用状况良好的民企，大家会更加理性，也会减少内卷，未来的供需结构会更加合理。”

  “作为美的置业来说，机会大于挑战、大于风险。”他表示，美的置业会根据经营性现金流的状况，控制投资节奏，拿地投资绝对不会突破回款的40%。同时，减少合作，控制1+1不能大于二的这种合作，慎重选择合作对象，提升自操盘的比例。